「住宅ローンの繰り上げ返済」は行うべき？！

こんにちは。営業設計の竹村です。

 

北京オリンピック盛り上がってますね！

今日はたまたまTVを付けると、カーリング女子日本代表戦が放送されていました。

何気なしに見ていたのですが、解説者の話も相まって、思わず見入ってしまいました。

全然ルールはわからないのですが、将棋やチェスの様な頭脳戦の要素もあったりで、

カーリングってこんなに面白かったんですね。

その中ですごく気になったのが、選手が履いている靴です。

まるでスケート靴の様にツルツル滑っていますが、

ブラシでゴシゴシする時なんかは、しっかり踏ん張らないといけないので、

グリップを効かせている様にも見えます。

例えば靴の裏側が二重構造になっていて、氷面とフラットだとツルツル滑るが、

ある角度を超えるとグリップが効く様になるとか、何か靴裏に秘密がありそうです。

＃すみません完全に想像です

 

それからブラシが謎ですね・・・

なぜブラシでストーンの前をゴシゴシ擦るのか・・・

これも完全に勝手な想像ですが、氷を擦った時の摩擦熱で氷の表面を溶かし、

ストーンに摩擦力を与えることで、運動エネルギーを低減させる、

という意味合いがあると勝手に解釈しております。

＃あとでGoogleで調べます

 

さて本日の本題ですが、

「住宅ローン、繰り上げ返済はするべき？」というテーマで書こうと思います。

なかなか壮大な内容になりそうなので、もしかすると2回に分けて書かせていただきます。

ちなみにこれは2022年2月現在の話と思っておいてください。

 

繰り上げ返済とは？

そもそも「繰り上げ返済ってどんな仕組み？」という話ですが、

住宅ローンの返済期間中に、毎月の返済額とは別にまとまったお金を用意し、

ローンの一部を返済するというのが繰り上げ返済になります。

毎月の返済額は「元金＋利息」の合計金額になりますが、

繰り上げ返済は全額「元金」に充当されます。

つまり繰り上げ返済のメリットは「元金を減らせること」であり、

結果としてもともと想定されていた利息を軽減することができる、という訳です。

トータル的には返済額が少なくなります。

 

繰り上げ返済には２通りの方法がある

繰り上げ返済についてざっくり説明させていただきましたが、

実は繰り上げ返済には２通りの方法があります。

一つは「期間短縮型」、もう一つは「返済額軽減型」です。

期間短縮型

期間短縮型はその名の通り、繰り上げ返済を行う事で、返済期間を短縮するというもの。

例えば繰り上げ返済で１年分の元金を返済したとします。

その１年分の利息を軽減し、かつ返済期間が１年間短縮されるという仕組みです。

「住宅ローンから早く解放されたい！」という方に向ている方法です。

 

返済額軽減型

次に返済額軽減型ですが、返済期間は据え置きで毎月の返済額を減らすというものです。

住宅ローンを借りたはいいものの、景気の影響で給料が上がらなかったり、

家計が火の車だ！という場合、毎月の返済額を減らすことができます。

ただし期間短縮型の方がトータルの利息は減らせるので、

期間短縮型の方が費用面でメリットがあります。

 

実際にシミュレーションしてみた

では、具体的に繰り上げ返済を行った場合のシミュレーションをしてみます。

■当初借入金額：4000万円

■内ボーナス返済分：1400万円（20万円×年２回×35年）

■当初借入期間：35年

■当初借入金利：0.725％（変動金利）

■返済方式：元利均等方式

■繰り上げ返済期間：当初借入から５年後に一部繰り上げ返済

■繰り上げ返済金額：150万円（毎月2.5万円を5年間貯金していたと仮定）

■繰り上げ返済方式：期間短縮型

この条件で三井住友銀行のホームページからシミュレーションした結果、こうなります。

まずは4000万円の借入に対して、利息が530万円もかかるというのがびっくりです！！

ちなみに借入3500万円ではざっと465万円の利息になりますので、

500万円増えるとだいたい60万円利息が増えると思ってください。

ちなみに100万円借り入れを増やすと、毎月返済額はだいたい3000円アップします。

 

話を戻しまして、この表からも分かるように、

①総返済額が25万円少なくなった

②５年後の残存返済期間が１年短縮された

という２点が非常に大きいですね。

ちなみに①については例えば月2.5万円を貯金でなく、投資信託等で資産運用した場合、

利回り6.5％以上で運用できればその方がメリットがあります。

「繰り上げ返済せずに資産運用にまわす」という考え方もありますね。

 

せっかくなので、繰り上げ返済方式を返済額軽減型でシミュレーションしてみます。

①毎月返済額が3000円少なくなった

②総返済額が17万円少なくなった

こうしてみると毎月返済額が3000円安くなりましたが、、、

そんな劇的に変わるという訳ではないですよね。。。

例えば「毎月返済額を１万円減らしたい」となった場合、

なんと500万円繰り上げ返済しないといけないわけです。

それでも年間12万円・・・

そう考えると、この500万円を元本に複利運用した方がメリットはありますよね。

 

この様に、本日は繰り上げ返済を行うメリットについて書いてみました。

繰り上げ返済を行うデメリットやその他諸々については、

長くなりますので次回のブログで書いてみたいと思います。

お楽しみに！