こんにちは、営業設計の福本です。
先週末は大変多くの方に見学会に来ていただきました！
お施主様もご協力いただきましてありがとうございます。
先週・今週はご実家の一部の利用や、新規に敷地を購入されたい方など…
敷地に関する相談が多く、私も調査で走り回っておりました。
気になる土地を見つけたら…
実家の敷地を活用したい…
まずはその土地が建物を建てることができるかどうかを調べる必要があります。
建物を建てるのにハードルがある場合があるのです。
一体どういうことなのでしょうか？
土地の種類とは？
日本の不動産登記制度では、
土地がどのように利用されているか？
どのように利用される予定なのか？
を明確にするために「地目」が設定されています。
地目は全ての土地に対して定められ、
建物の用途に応じて区分される「用途地域」とは異なります。
地目の種類は全部でなんと23種類あります。
ただ、生活に密接に関わるのは
「田・畑・宅地・山林・原野・雑種地」の6種類になります。
これらの中で、
『宅地、山林、原野、雑種地』はそのまま建物を建築可能です。
『田、畑』は「地目変更」や「農地転用」を行うことで建物を建てることができます。
その他の地目に関しては建物を建築することができません。
主要な6種類の地目の特徴
宅地
宅地は文字通り、家を建てられる土地のことです。
土地を購入する際はこの宅地を購入することが基本です。
用途地域は原則としてこの宅地のみに設定されます。
山林・原野・雑種地
これらの地目は、国税庁によると以下のように分類されます。
– 山 林：耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
– 原 野：耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
– 雑種地：他22種の地目のいずれにも該当しない土地
雑種地には基本的に建物を建てる際の制限はありません。
ただし、土地の地目を雑種地から宅地に変更してから家を建てるのが一般的です。
金融機関によっては、宅地か雑種地かによって住宅ローンに影響がある場合もあります。
この3つの地目は、地目変更を行わなくても宅地と同様に建物を建てることができます。
ただし、住宅を建てた後は必ず地目変更の届け出が必要です。
これは法律上、土地の用途を変更した場合は速やかに届けることになっているためです。
また、建物を建築可能と言っても、
理想通りに建物を建てられるわけではないため注意が必要です。
山林が土砂災害警戒区域に指定されていたり、
原野の地盤が緩んでいたりする場合があります。
これらの地目を相続や購入する際は、地目以外にも問題がないか調査することが重要ですね。
田・畑
田と畑は、国税庁によると以下のように分類されます。
– 田：農耕地で用水を利用して耕作する土地
– 畑：農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
これらの地目は原則そのままでは建物を建てることができません！
必ず地目変更や農地転用を行う必要があります。
全ての田・畑が農地転用可能とは限らないため、
「安いから購入したけど、建物が建てられない土地だった…」という事態を避けるためにも、十分に検討することをお勧めします。
地目の確認方法
土地の地目は、不動産登記簿謄本や固定資産税評価証明書などで確認できます。これらの書類は法務局や市町村の役場で取得可能です。
土地の地目を確認することは、スムーズな土地購入と建物建築の第一歩です。
気になることがあれば、ぜひご相談くださいね。
